부동산 임장 꿀팁

부동산 임장 꿀팁

 
 
부토리 강의를 듣고 있는 요즘, 이 부분은 임장 시 도움이 될 것 같아 기록하여 남기고 싶어서 포스팅을 해본다.
 

1. 임장루트 짜기

1) 임장아파트로 선택된 매물의 입지, 위치 체크
 - 모니터링 셀 기반으로 최정확정된 아파트
 - 해당 아파트만 보고 오는 것이 아니라 주변입지까지 

2) 주변 더 높은 가격의 지역 대장아파트를 표시
- 호갱노노 등 확인
- 대장아파트도 임장루트에 포함

3) 비슷한 가격대의 동네 대장아파트도 1~2곳 표시
- 임장루트에 포함

4) 2번, 3번에서 표시된 아파트들을 메모해 둔다
- 왕관 쓴 애들이 대장아파트.

5) 효율적인 루트와 시간을 계산하여 임장루트를 짠다
- 반드시 평당가 순서대로 갈 필요는 없다
- 가능하면 시작점을 대장아파트부터 시작해 보면 비교가 쉽다
- 대장아파트도 대략적인 분석 후 임장 가기

6) 모니터링셀을 기반으로 최종적으로 매수하려는 아파트 주변은 더 꼼꼼히 체크
- 초등학교와의 실제 도보거리
- 주변환경 : 밥도 한번 먹어보기
- 상권, 학원가, 경사도 등 

2. 집을 보기(임장) 전에 챙겨야 할 것들

1) 저평가 아파트 모니터링셀 
2) 임장 체크리스트
3) 녹음, 사진, 영상(휴대폰)
4) 사전 임장 지식 - 시세, 특징, 장단점, 입주민들의 이야기, 임장루트... 등
 
 

3. 저평가 아파트 모니터링 셀이 필요한 이유

1) 허위매물이 있을 수 있다.
2) 서랍매물이 있을 수 있다. 
(*서랍매물 - 좋은 조건의 매물은 중개사가 인터넷에 올리지 않고, 실매수자가 나타났다 싶을 때 보여주는 매물)
ㄴ다른 중개사와 공동중개 시 복비를 반씩 나누기 때문
3) 내가 평가했던 '교환학일호'의 가치가 달라질 수 있다
ㄴ실제 임장을 가면 내가 보지 못했던 것들이 보인다. 장점이 보일 수도 있고, 못 봤던 단점이 보일 수 있다.

*아파트 매매가에 대해 끊임없이 궁금해할 것
복합적으로 계산해봐야 한다.

4. 임장체크리스트 (작성법)

1) 저평가 아파트 모니터링셀은 임장 전 입력
2) 모니터링셀에 입력된 내용 외에 현장에서 알 수 있는 부분을 작성
3) 추가할 카테고리는+버튼을 눌러 추가 작성
4) 분위기 임장은 중개소를 방문하지 않고
5) 2,3차 임장은 다른 시간대에 임장 (출근시간/퇴근시간/늦은 밤/주말.. 등)
6) 전체 총평 작성
7) 저평가 아파트 모니터링셀에 내용 기입

5. 임장시 휴대폰으로 사진영상 기록&녹음필수

- 중요한 것들을 놓치지 않을 수 있다.
전체적 인구조, 베란다에서 밖 내다본 뷰

6. 부동산 침체기에 임장을 많이 다녀야 하는 이유

1) 상승장에서는 집 내부를 구경하는 게 하늘의 별따기
2) 중개소 방문 시 지역설명을 요청하면 친절한 브리핑은 덤
3) 중개소 사장님과 개인적 친분을 쌓아 급매를 노리기
4) 저평가 아파트가 점점 많아지므로 급매 노리기

7. 부동산 상승장 임장 전략

1) 상승장에서는 집 내부를 구경하는 게 하늘의 별따기
: 집주인과 세입자가 집을 보여주려고 하지 않는다
2) 매수자 포지션을 취하면 매도자 입장에서 본인의 집이 수요가 많다는 것을 느끼고
호가를 올리거나 매물을 거둔다

따라서 
①전세를 구하는 사람으로
②해당 집 근처 직장인 신혼부부 콘셉트로 부동산 방문!
 

8. 내부 인테리어 딱 3가지만 보자

 
* 집 인테리어는 내가 뜯어고칠 수 있다는 점을 명심!
1) 조망(뷰)
2) 소음
3) 누수 여부
반드시 확인
 
- 창문 다 열어보고 영상과 사진 찍기
 
- 누수 여부는 집 매수 시 가장 잘 확인해야 한다.
- 벽면 곰팡이, 얼룩/ 천장 곰팡이, 얼룩 / 싱크대 하부장, 얼룩
- 발코니 주변, 샤시, 세탁실, 보일러실 확인
 
잘못 산 집 평생 갑니다.